京津冀需求支撑偏弱,整体恢复动力不足,市
年下半年，全国房地产市场迅速降温后政策环境逐渐改善，特别是企业端、居民端合理的资金需求正在得到满足，购房者置业情绪略有好转。近两个月，货币政策继续发力，全面降准、降息稳定市场预期，短期市场仍有降准降息预期，资金端的改善对楼市的平稳运行将起到积极作用。从市场恢复角度看，当前部分热点城市市场已现企稳迹象，但多数城市调整态势仍在深化。年初，中指研究院各地分析师通过观察各地楼市最新变化，形成区域楼市观察系列报告，以供企业参考，本文为系列研究之京津冀篇。
图：年以来京津冀城市群房地产市场成交规模情况
注：京津冀城市群包含北京、天津、石家庄、唐山、廊坊、衡水、沧州、保定等城市
数据来源：中指数据CREIS
近些年京津冀房地产市场热度较低，年市场深度调整后缓慢恢复，年下半年受全国市场大环境影响，客户观望情绪上升，房地产市场进一步调整。全年来看，年商品住宅销售面积与年基本持平，相比于年高点尚有一定距离。
房价来看，根据中国房地产指数系统百城价格指数，年，京津冀新建住宅价格累计上涨1.17%，居各主要城市群末位；二手住宅价格累计上涨2.11%，下半年以来，二手房市场持续降温，价格环比涨幅呈收窄趋势，10-12月均持续下跌，多个城市市场情绪偏低，房价连续下跌。与长三角和珠三角地区相比，京津冀市场运行节奏明显偏慢。
▌北京：行业预期进一步稳固，合理购房需求逐步释放，市场有望底部恢复
图：年北京房地产行业相关重点政策一览
数据来源：中指数据CREIS
楼市调控精准推进，保障性住房体系建设将逐步完善。年，北京楼市始终围绕“房住不炒”定位，精准纵深推进，在市场监管与政策“堵漏”等方面落地多项新规。调控整体稳中趋紧，完善限购政策，重点监测短期内多次结、离婚且新购住房的人群；市场监管升级，严查经营贷、首付贷违规流入楼市，严格执行多校划片、派位入学政策，并坚决遏制、精准打击部分投机性需求恶意炒作学区房行为。另外，北京持续加大政策性租赁住房的供应，完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，预计未来北京租赁住房市场或将出台更多优化、细致的政策。
图：年北京市宅地成交分布情况（部分标注有重叠）
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土拍规则持续加码，宅地市场热度或将延续低位运行。年，在“房住不炒、稳地价、稳房价、稳预期”主基调下，北京保持从严调控定力，土地供给端深化调控，构建“房地联动，一地一策”机制，根据不同地块具体情况，设定不同的土地竞买或房屋销售条件，遏制非理性拿地行为。
年，北京宅地市场全年呈前热后冷走势，整体成交规模高于去年同期。首批集中供地房企投资积极性较高，土拍竞争激烈；下半年，伴随着市场环境变化，房企销售回款及融资受困，资金流动性承压，投资积极性明显回落，成交地块多为底价或低溢价成交。
年，首批供地竞拍规则再次加码，推出的18宗地块普遍有各类约束条件，其中50%地块设置竞现房销售，进一步体现了北京落实稳地价的决心，预计年一季度北京宅地市场热度仍延续低位运行。
图：北京市房地产市场发展周期分析
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楼市政策暖风频吹，短期市场热度将底部复苏。全年北京楼市整体呈“先扬后抑”。上半年在“就地过年”、“学区房”等的带动下市场热度较高，成交规模保持高位运行，整体成交量创近五年同期新高；下半年，市场预期转向，观望情绪加重，市场快速降温。全年商品住宅累计供应万平，成交万平，市场供求均创近七年新高，市场供求处于弱平衡状态，销供比为0.92。
年1月，LPR如期下调，短期市场预期进一步稳固，将带动北京楼市热度稳步回温，但受去年高基数的影响，市场周期或将由发展期短暂进入调整期。价格方面，随着集中供地项目逐步入市，中高端改善产品成交占比或将上升，带动房价结构性上涨，但在“房住不炒”、房屋销售价格引导机制等因素综合影响下，房价上涨幅度有限。
▌天津：改善需求释放，市场供求平稳，但库存去化风险仍较大
年天津调控政策宽柔相济，加强市场监管和规范要求；市场面临较大调整压力，但韧性较强，整体表现较为稳定，成交量价均高于上年。
政策方面，年上半年，天津市场监管逐步趋严，严查“经营贷”违规流入楼市。下半年，天津降低首套房贷款利率，缩短放款周期，及时发布“限跌令”，维护市场稳定。另外，海河英才计划持续推进并优化，重点支持在津工作人群需求。
图：-年天津商品住宅供求情况
数据来源：中指数据CREIS
市场新增供求基本均衡，但短期库存去化时间较长，去化压力大。年，天津市商品住宅供应.9万平方米，同比下降6.5%；成交11.5万套/.8万平方米，同比分别增长3.5%、2.5%。整体来看，近几年天津商品住宅市场一直处于供过于求的状态，年最为严重，随后有所缓解，年至今市场销供比连续三年上升，年市场销供比为1.02，供求基本均衡。年以来，天津商品住宅库存量一直维持在余万平米，处于高位运行阶段，去化周期在20个月左右波动，天津商品住宅库存面临较大压力。
图：近两年天津新建住宅价格走势
数据来源：中指数据CREIS
价格稳中有升，改善需求释放，提升整体均价。近两年，天津新建住宅价格整体平稳波动、呈现“稳中有升”趋势，同环比涨跌幅维持在2%以内。今年多个高品质项目入市，改善产品成交量提升明显，拉高整体成交均价。长期来看，天津住宅成交价格呈现出平稳波动上涨趋势。
集中土拍效果明显，土地市场平稳。年，天津住宅用地计划供应公顷；共成交万平米，完成率75%，成交金额为.9亿元，较年增加12.3%。年天津三次集中土拍，规则趋严、拿地门槛逐步提升、资金审核更为严格，热度、
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