海教园16个项目优劣势对比,区位价格户型

周一，官媒发布消息：

天津市人民政府批复同意津南区设立海棠街道，管辖范围包含海教园片区。

再次证明海教园归宿落定，不用怀疑。

其实，自从早前海教园明确归属为津南区之后，它就走下了“第七区”的神坛。

再加上学府高新区、国展西等等新兴板块都在走“引入名校”的路线，还有现成的地铁，因而海教园的竞争优势不断被分流。

不过，能考市区高中、区内三个南开学校校区，以及良好的环境和居住氛围，依旧是海教园的独特光环。

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目前，海教园密密麻麻云集了16个项目，虽然说大家共有同一个优势，但其实细分下来，每个楼盘占有的资源，例如距离地铁、学校、商业的远近，便利程度不等。

所以内部分化比较明显。

我们可以把海教园大致分为三个组团：

北部组团：

包括仁恒滨河湾、融创中央学府、路劲赞成和雅居乐御宾雅玥

中部组团：

锦绣大家、中海锦城、鲁能泰山7号、仁恒海河院、阳光城文澜府、雅居乐御宾府、景瑞翰林、龙湖天宸原著、旭辉天悦风华

南部组团：

金科四季春晓、龙湖天璞、阳光城未来悦

北部组团

仁恒滨河湾、融创中央学府已经是二手房小区，雅居乐御宾府雅玥还有新房在售，目前均价在2万左右。

优势：开发早、成熟度高、人气足，基础配套都有，融创中央学府楼下就是南开学校智文路校区，现在是小学1、2、3年级在读。

劣势：距离商业以及规划中的地铁线路都较远。

中部组团

可以看出，中部组团的项目最多，而且产品比较多样，既有仁恒这种大户型的改善，也有中海锦城、景瑞翰林这种刚需，均价1.95万到2万2。

优势：距离学校较近，比如南开学校敬慧路校区，以及雅润路校区，尤其是雅润路新校区离该组团更近，以后可以实现目送式上学，未来高中部也在这。

劣势：目前距离老校区昭慧路校区以及智文路校区较远，未来基本依靠雅润路新校区。

南部组团

南部组团从去年起一直热到今年小阳春，因为直接拉低了海教园的上车门槛，均价1.8万起。

优势：价格低、有片区内最小面积户型79平米，距离地铁近，能够被地铁和慧南路站所辐射，离商业近，而且四季春晓西侧即为新校区。

劣势：离怡静园不利因素最近。

从地图上也能看得出来，海教园南北跨度较大。

当真正考虑居住的时候，其实距地铁、商场、学校的距离，哪怕是只近米，也是明显的优势。

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再来说说价格。

可以肯定的是，目前海教园价格低点已经过去，开发商开始抱团取暖。

去年起南部组团还打起价格战，上车门槛一度拉低到多万，目前各个项目报价都在1万8以上，总价最低到，但普遍都在万以上。

也就是说，海教园的平均涨幅在10万元。

主要是因为板块内仅有两宗小体量土地待出让，接下来逐步消化存量。

如果开发商能够达成统一战线，那么接下来价格会稳定。

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房源上，板块内除了融创中央学府，还有几个准现房，例如：中海·锦城（预计年6月交房）、仁恒海和院北苑（现房）南苑（预计年6月交房），以及鲁能泰山7号，是现房状态。

目前，片区内的热点集中在南部三个项目上：

龙湖天璞是片区内唯一有80平以下户型的项目，如果想控总价的话，那么目前毛坯洋房78㎡两室、89㎡三室户型都可以选，79平总房款有最低万的。

四季春晓毛坯小高层88㎡三室户型方正，而且三开间朝南，总价万起。

阳光城未来悦也有89平小三室，和龙湖天璞89平米户型一致，总价万起。

综合来说，89平小三居的户型，金科四季春晓更胜一筹。

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最后总结一下：

海教园北部、中部、南部三个组团里，中部距离老校区和新校区都比较近，虽然不像南部组团那样步行可到地铁，但是骑行也可以接驳。

南部性价比最高，价格低，距离地铁商业和新校区更近（如果不是十分在意不利因素的话）。三室户型里，金科四季春晓更胜一筹。

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