力度惊人有业主直降100万天津二手房市场
投资新房和捡漏二手房的争论还未停止，楼市突然被年开年这场疫情而改变。
身处其中的天津二手房房东们，同样感受到来来自市场的摧枯拉朽之势。
一边是超18万套二手房的巨大供应量，一边是疫情之下大幅受损的成交量，无带看、无交易，二手房市场的天平一边倒的倾向了买房，压力，来到了卖家这边。
于是我们看到，在2-3月的二手房市场中，有直降百万急于回流现金的卖家，也有反复调价试探市场情绪的卖家，一场风暴中酝酿的抄底大战，正悄然展开。
01
在这场疫情到来之前，天津二手房市场就已经陷入了长达一年的下降周期。
曾经因为天津二手房挂牌价普遍高于同区域新房，在很长一段时间里，“捡漏二手房不如投资新房”的观念深入天津人内心，而这个观念最直接导致的，就是天津二手房价格的颓势。
在年重点城市二手房方便变化排名中，天津以近10%的跌幅位列第五。
就在二手房市场渐冷，二手房业主信心越来越薄弱的时候，年，疫情一触即发。
从人心惶惶的全程封禁，到严防死守后全城清零，当好不容易从黑色2月中走出来时，二手房市场的考验才刚刚开始。
从价格看——
天津2月市场均价为元/平方米，同比下跌11.70%，位居全国重点城市跌幅第二。
年至今，天津二手房价下跌的趋势就没有停过，一年时间，二手房和新房的均价价差不断缩小，价差趋近，意味着天津二手房价格的泡沫在不断被挤压。
从供应量看——
截至到年3月22日，天津市二手房挂牌量有所增加，3月9日至3月15日天津市二手房挂牌量为套，与3月2日至3月8日相比增加了套房源。
整体来看，全市各区的房源量均在增加，目前已经有不少小区的库存量达到年的2-3倍，市场需求跟不上，挂牌量还在激增，想在这样的市场中成交，挂牌价打个折先。
从去化率看——
综合贝壳、我爱我家、中原地产三家的数据，年1月，天津二手房共成交套；2月，二手房共成交套。
疫情对于二手房去化的影响是致命的，不能带看、不能交易，极大的影响了二手房的去化周期，按照1-2月的数据计算，过去60天内天津二手房每天卖出45套，去化周期长达十余年。
最后是市场情绪，最能反应二手房市场情绪的就是卖家的调价行为，愿意调价说明交易欲望强，反之，则说明市场情绪十分冷淡。
来看天津的数据——
以实时数据为例，据诸葛找房网站数据统计，4月14日当天天津二手房市场降价房源套，涨价房源仅套。
量跌、价跌、无成交、市场情绪低落，最新的天津二手房市场，就是一个明明白白的买方市场，随着新房和二手房价格趋近，留给买家的捡漏机会将会大大增加。
02
有漏可捡，那么机会具体会出现在哪些区域呢？
据数据显示，月天津二手房市场降幅较高的板块有：海教园、鼓楼街、张贵庄、西于庄、辛庄、李七庄、二号桥、大寺、马场街、双港，其中跌幅最高的是海教园板块，环比跌幅1.04%。
3月涨幅较高的板块有：小淀镇、八里台、华苑、东丽湖、越秀路、果园新村、尖山、兴南街、大营门、空港经济区，其中涨幅最高的是小淀镇，涨幅在5.09%。
03
谈完二手房市场的基本面，我们回到一线市场中。
二手房流动性被钳制，买卖双方都在观望，这个时候肯降价的卖家，有两类。
第一类，是只降不卖，放出价格试探市场反应。
这类业主并不是真心想以这个价格卖出，和他们兑现时可能会遇到临时加价、捆绑车位、或提出苛刻付款方式的要求，这种时候购房者一定不要着急，可以多对比同小区、同区域其它小区的房价，再做定夺。
第二类，是真的想出手，真的在降价。
据诸葛找房网站上的二手房界面显示，截止4月14日，24小时降价榜单上有套二手房降价抛售，其中降价幅度在10万以上的比比皆是
这之中，有降价幅度10万的房源，也有降价幅度达50-万的房源，那么问题来了，疫情期间，究竟什么样的二手房降价幅度较高，它们都具有哪些特性呢？
针对这个问题，我们对降价房源的信息进行分析归纳，总结出以下三类降价幅度高的房源：
1.房龄时间过长
举个例子，和平区南营门天兴楼
该房源所在小区均价为元/㎡，年7月上架时报价万，无人问津，年4月下调至万，单价降至元/㎡，降价幅度达到15万元。
小区位于和平区南营门，距离地铁西康路站仅米左右，位置存入存金，配套一应俱全，唯一的问题，就是房龄时间太长了，年建成。
现在天津的二手房房龄久的就不能贷款了，想买只能全款付，能一把拿出百万的买家想必也不会买这种“老”房，因此业主只能不断下调价格，碰运气。
在筛选降价房源时，我发现降价数量最多的，就是上面这一类——老破小或老破旧。
在降价房源中，大部分房龄都超过10年以上，它们虽然占据了市区核心区的位置，但是由于房龄老、居住体验差、付款要求苛刻，很难出手，所以降价的频率也就远高于次新房。
2.房屋面积过大
一个代表：中海国际公园城（中海国际公园城_楼盘详情-天津手机搜狐焦点网）
中海国际公园城位于津南区天嘉湖板块，网上数据显示，该小区均价10-元/㎡左右，这套挂牌房源均价在10元/㎡。
从房屋报价来看，该房源去年最高的时候飙到了万，但疫情期间，两次降价，目前报价在万，和最高点时比，降价20万。
血拼哥认为降价的原因，在于它的面积——3室2厅3卫1厨，.1㎡以及位置。
看上了房屋单价的刚需，可能接受不了它的位置；看上了房屋面积的改善，但周边的交通、环境、配套又和改善相去甚远。
在这些降价房源中。三室以上的大面积所占比例，要远大于两室及以下的小户型。
3.房子总价过高
终于，降价万的王炸来了：富力津门湖（富力津门湖_楼盘详情-天津手机搜狐焦点网）。
这次疫情中，想必不少人都重新审视了自己的居住环境，全城封禁的时候，家中每个人都有自己的自留地，互不打扰，甚至家中有专属的健身房、书房。
但也就是在疫情期间，这套5室2厅3卫、㎡的房源，直降万。
富力津门湖属于河西区梅江板块，规划总占地面积为万㎡，居住用地93万㎡，风景区用地万㎡，为总规划面积的45.4%。其中水面积为万㎡，公园用地为83万㎡，绿化率58%，小区环境宜人、非常宜居。
该房源自年11月18日上架，报价万，年4月13日下调报价至万，降价幅度为万。
降价的原因，这要来自于总价过高、流通成本高。
所以梦想归梦想，现实归现实，像这类物业因为总价过高，平时就很难卖的动，疫情之下更是降价难为。
以上，就是千套降价房源中降价幅度最高的几类。
如果你是购房者，那么老破旧、房屋面积过大、以及流通成本高的物业是在买房时要避免的，如果你是业主，那么现在最好尽快下调价格，这类房子未来的出手难度只会越来越大。
04
疫情过后，天津的二手房还会不会继续降价呢？
答案是会，但不会大幅降价。
从长远来看，疫情对于一个国家和地区的影响是暂时的，而一个市场的长期表现取决于内在的发展逻辑，回到楼市，这个内在逻辑就是：人。
有人口的增量，才会有购买力的增量，才会有对楼市的托底。
据数据统计，截至年末，天津全市常住人口.83万人，比上年末增加2.23万人。其中，外来人口.01万人，占全市常住人口的32.0%。同时，今年以来，天津接连放松“海河英才”人才引进及积分落户政策。
所以我们可以保持谨慎，但无需恐慌，长期来看，天津的新房、二手房都不会在这次疫情过后出现大面积价格踩踏的现象。
过去，天津二手房倒挂，但随着新房、二手房之间的价差不断缩小，部分区域的二手房优势将渐渐凸显。
对于购房者来说，未来半年，将会逐渐释放积压了几个月的需求，留给各位的窗口期时间会比较短暂，因此从现在起要多加中介
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