天津楼市大环城时代,津南改善看哪里乐居

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背景

年，对天津来说，是不折不扣的改善年。市区供应走向“少而贵”的塔尖市场，环城自然成为天津新房市场当之无愧的成交主力。

其中，津南年上半年新建商品住宅供应累计套，在环城板块中仅小幅落后于东丽，但成交量却累计高达套，领跑环城，而反观其成交价格，一直是环城的价格洼地，未来升值空间可见一斑。

如今的津南楼市呈现多点开花的新态势，前有咸水沽、双港，后有海教园及正酝酿复兴的天嘉湖，而作为津南新商业中心的辛庄板块近期表现则更为惹眼。

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辛庄板块发展概况

配套升级兑现，板块价值凸显

成交上据克而瑞成交数据统计显示，近一年辛庄板块成交均价整体保持着稳步增长的态势，成交均价高达元/平米，环比飙升62.94%，增长速度远超其它板块，成为津南区发展的主要潜力板块。

配套方面，新濠广场是城市南部津南区首个大体量的商业综合项目，是辛庄板块乃至整个津南区首个综合体新坐标，填补了板块的商业零空白，为百姓提供了购物、休闲、娱乐的场所，对辛庄镇的经济发展起到了推动作用。

而新濠广场只是一个起步，现在，辛庄镇正在进行新濠广场、深特广场、兆恒广场、新业广场、赢聚广场5大商业项目的开发建设，打造天津市城南新商圈。其中，我们熟知的永旺梦乐城作为深特广场的一期项目已于今年10月27日正式与大家见面，津南店为永旺梦乐城在天津最大的商业设施，总建筑面积约18.5万㎡，总商业面积约7.1万㎡，开业之后即吸引了周边达10公里范围内的客群，聚集效应凸显。兆恒广场目前属于招商阶段，不日将正式开放。

这些项目总投资77亿元，总占地面积亩，总建筑面积万㎡，将建成集大型购物广场、主题商业街、生活主力超市、休闲娱乐中心、商务办公为核心的商业商务区。同时，辛庄镇将考虑5大商圈的各自定位，形成错位发展，把津南辛庄板块打造成宜居宜业的新城镇。从这个层面来看，辛庄板块较其他板块优势明显，是其他板块所不能比的。

永旺梦乐城实拍图

这里我们插入一下永旺开业后对周边小区的价格的影响：

永旺中北店

富力湾位于永旺中北店南侧，年成交均价为元/㎡，年永旺中北店开业，其价格达到元/㎡，如今富力湾的价格已经达到了元/㎡；顺通家园位于永旺东侧，建于永旺之后，年成交均价为元/㎡，如今价格已经达到了元/㎡。

永旺梅江店

梅江康城位于永旺梅江店东侧，年成交均价为元/㎡，年永旺梅江店开业，其价格达到了元/㎡，如今梅江康城的价格已经达到了元/㎡；远洋万和城同样位于永旺西侧，为周边较新楼盘，年成交均价为元/㎡，如今价格已经达到了元/㎡。

交通方面，辛庄作为为连接天津主城区与滨海新区的核心地带，临近成熟的双港居住区及新兴的海河教育园区，占尽地理优势，加上津沽公路、梨双路和规划中的地铁8号线及1号线延长线均从板块内部穿过。因此，无论从地理位置还是交通、商业等配套的落地，都为辛庄未来升值发展添砖加瓦。

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近两年的土地情况

年以来津南区共四块土地成交，且均位于北闸口镇，从成交数据上来看，成交均价均在元以上，曾经的价值洼地如今已经成为众多开发商争相开发之地。

近两年津南区土地成交表

我们可以放眼咸水沽龙湖和恒大的两宗地，恒大及龙湖项目预计面市价格会达到元/㎡甚至以上，按照咸水沽当前的在售价格推算，未来北闸口四块地的销售价格将不会低于元/㎡，可以预见，辛庄板块坐拥如此配套资源实属高价值的价格洼地，未来具有一定的升值空间。

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结语

市场改善需求提升，新宠当之无愧

随着辛庄发展不断成熟，宜居氛围不断提升，更多住房改善人群会选择置业于此，需求调整会带动辛庄地产市场的变革，未来会从刚需需求向品质改善不断转变。首创深耕津城十余载，在谋求产品向高端改善的转型上，首创在河北区先后开发了首创大河宸章和首创大都滙，剑指高端，如今这两个项目已成为河北区的“杠把子”，而后首创置业又以首创悦山郡布局辛庄，同样是改善型产品，同样是开盘热销，从市场认可度来看，这盘棋下得比较扎实。

据分析师深入了解，首创悦山郡容积率仅1.8，绿地率高达40%，整体布局南低北高，拥有最小38米的超大楼间距，分析师敢说，这样的居住舒适度在辛庄乃至津南区域都是较为罕见的。首创悦山郡近一年的成交量累计达6.27万㎡，其高层产品均价在-元/㎡，洋房均价-元/㎡，稳居板块内性价比楼盘榜首，未来价值可期。加之项目距新开业的永旺梦乐城仅约米的距离，业主出门即可享受高端繁华的生活氛围及购物环境，可见未来的升值潜力巨大。

首创悦山郡区位图

户型功能设计与创新背后，本身是生活方式的折射。首创悦山郡在产品户型上了解客户实际需求，于细节处深入研磨，处处彰显匠心巧思，在硬件上，更是采用了地采暖、钢木复合门、智能门锁等配置，这样的硬件配置在津南环城产品上也甚是罕见。

特别值得一提的是高层97平米的三室户型，在保证舒适度的前提下，用更少的使用面积创造出更多的功能需求，相对大面积的改善产品来说，该户型总价低，功能齐全，是充沛的价格洼地首选，在市场上颇受刚改及投资等客群的青睐。

高层97㎡三室两厅一卫

户型为高层端户产品，全明通透的三室设计，客厅连接大面积南向阳台，主卧赠送飘窗，其通风及采光效果较好；动线设计合理，餐厨相连，卫生间位于两卧室之间，提升居住的便捷度；各空间方正，方便后期利用。

除了97㎡功能三居，该项目还有一款高端改善标杆型的㎡洋房产品，该户型设计所有卧室、起居室均在南侧，南向四面宽达13.7米，市面上极为罕见，充分得迎合了高端改善客群的需求，颇受市场青睐。

洋房㎡三室两厅两卫

诚然，商业基础、板块价值所带来的人气效益，以及产品本身的改善属性，增加了项目本身的高附加值，同时带动了区域市场整体价值的提升，也吸引了大批改善客群的涌入。而对于快速发展的辛庄来说，一个良性的循环发展势必会将其价值带入另一个新的高度。

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