真人实探上到370万下到130万,海

年，海河教育园区启动建设，至今发展11年多了。

目前，海教园迎来融创、仁恒、鲁能、龙湖、旭辉、景瑞、雅居乐、路劲、中海、阳光城、华宇、金科等开发商进驻，新老楼盘加在一起，足有17个。

这么高的楼盘密度，大家都是怎么做产品的？我们选了3个代表楼盘，实地探看。

01第一站中海南开郡

中海南开郡位于和慧南路与同德路交口东南侧，规划有22栋7层到顶洋房、17栋4层的叠拼。

社区生活配套不少，东侧有沿街商业，东北角独立设置菜市场，现在售楼处的位置，未来会是幼儿园，今年就要交付给管委会了。

园区容积率1.34，采用“一轴一环四园六巷十景”的景观体系，今年项目就要部分交付了，我们在实景示范区感受了下社区环境。

主入口设在东侧商街中间，仅供人行，配有社区大堂。

大堂之后的景观轴线上，设计了峡谷障景、飞瀑景石、浅水游鱼等小景，搭配雾森系统，营造重重递进的归家体验。

项目在中心地带，砍掉一栋叠拼，做出了集中景观，命名为浅山书院，承载景观会客厅的功能，在实景示范区已经有所呈现。

洋房区楼间距在36-40米，行走其中，沙拉觉得这个尺度还比较舒适。

洋房的在售户型84、89平米，纯做小户型，均价-元/平米。

值得一提的是，中海现在主推的几栋洋房，都是准现房了，其中1栋还剩3套房源，今年6月交房，另外3栋今年9月也要交付了。

叠拼占据的景观资源更好，也属于项目的标识产品，毕竟海教园项目不少，但大都是小高层、洋房，叠拼就鲁能和中海家有。

叠拼分为上叠、下叠，每户两层，整体6.4米的挑高，下叠户型约平米，上叠约平米。

面积段不大，但项目尽可能增加扩展空间，给居室扩容。

像下叠，二层会有约26平米的挑空，这就相当于业主额外获得的空间，样板间将挑空面积做成了一个主卧套房，很有大户人家的赶脚。

绝大多数下叠都有约60-90平米不等的地下室，据置业顾问介绍，这还是按85%的面积外宣，也就是说，地下室的实际面积只会更大。

这部分面积里，包含了2-3个车位，业主入住后，仅收取1个车位管理费。

下叠总房款约万，但有车位送，有地下室，有二层的额外空间，换算成单价，性价比反而更高。

上叠挑空要小些，约22平米，地下室约10来平米，不送车位，但总价也降了不少，约万。

中海的叠拼，在控总价和强调改善之间，平衡点找得不错，叠拼开盘后已经卖了一半了。

02第二站，四季春晓

四季春晓是目前海教园最后一个入市的项目，产品很纯粹，24栋6-9层的洋房，1梯2户，户型约77-平米。

目前项目在售户型只有2款，约77平米两室和约88平米三室，均价-元/平米，今年项目预计加推的楼座，依然是全88平米户型，其他面积段没有开盘计划。

能够看出，四季春晓的营销思路，就是严格控总价，借助流量盘抢占市场。

相比首开的劲爆价，现在的售价贵了大概元/平米，但在片区内依然有价格优势。

社区共设有5个出入口，其中3个车行入口、2个人行入口，采取全地库开挖、人车分流设计。

北侧、东侧、南侧都分布着配建商业，总计约2.5万方的商业体量，后面大概率是直接出售。

四季春晓最大的卖点，一个是价格，还有一个就是它的位置，项目西侧紧挨着规划中的九年一贯制学校，北侧邻近地铁6号线二期和慧南路站，从北向出入口到站点，步行距离约5、米，东侧约2公里，就是咸水沽的新商圈，新城吾悦广场+恒大悦府商业。

要知道，海教园经常被人诟病的就是空有教育、配套没长进，四季春晓在配套资源上就很占便宜。

海教园产品同质化严重，这个沙拉早有耳闻，但等实地踩盘，对这个问题才更有实感。

就拿户型来说，四季春晓的约78平米户型，和中海南开郡约84平米户型、龙湖天璞约79平米户型的格局，简直如出一辙。有点小区别就是中海户型里，厨房做出了U型布局。

从左至右依次为四季春晓约78平米户型、中海南开郡约84平米户型、龙湖天璞约79平米户型

还有约88平米户型，跟龙湖天璞约平米户型放一块，是不是搞不清谁对谁？当然龙湖的户型毕竟面积段更大，主卧做出了套房设计。

从左至右依次为四季春晓约88平米户型、龙湖天璞约平米户型

不过，户型“撞脸”也有它的好处。大家都用这个模子，说明它经得起推敲，像四季春晓约88平米这款户型，这么小的面积段做到了三开间朝南，配上带上下水的阳台、深U厨房，兼顾了居住舒适度和空间利用率。

03第三站，龙湖天璞

相比另外两家，龙湖在津南区，甚至在海教园都是有口碑背书的，海教园的龙湖天宸原著、咸水沽的龙湖紫宸都交房了，业内口碑也还不错。所以龙湖天璞这个项目，相对多了点品牌加成。

在售楼处门前，沙拉直接被龙湖这个大门震住了，昂着脖子看半天，感觉颈椎病都缓解了不少。

据了解，这个大门高约13米、宽约9米，未来要作为社区东侧的人行出入口，紫铜锻造，承袭恭王府大门形制，植入挑檐、飞椽、雀替、石纹等传统符号。

除了这个出入口，小区北侧、南侧还有2个出入口，整体实现了人车分流，北侧主入口配有社区大堂。

大门背后，是占地约平米的实景示范区，也是中式山水的风格，亭台轩榭、苍劲树植、浅水叠景，工程造价沙拉实属门外汉，不敢瞎说，但整体观感很高级。

项目售楼处位于进门处右手边，后期会改造成二层建筑，作为社区配建商业。

社区意在打造会所式园林，很多现在新盘标配的东西，龙湖都有了一定升级。比如全龄儿童活动区每家都有，但龙湖做出了2个主题乐园，一是星际遨游主题，设置了大量太空星球造型的游乐设施；二是六艺课堂主题，对应礼、乐、射、御、书、数这六艺排布活动设施。

还有健身跑道，是双跑道配置，内圈是米步行道，外圈是米专业道，除了储物箱、热身区、能量站等常规节点外，还增加了刷脸集圈功能。业主跑步时，借助沿途设备记录跑步圈数，可上传到龙湖物业APP，促进社区业主组团运动、互相激励。

此外，一些设计细节也考虑到当前的防疫需求，比如全园区采用无接触式垃圾桶、配备红外测温设备，公共区设有直饮水、洗手池等等。

对了，小区南出入口外，规划了一定访客车位，方便临时停靠，对这一点，住在老社区的沙拉真是挺羡慕的。

整个项目规划有36栋5-8层洋房，户型有5款，建面约78平米的两室，约89、、平米的三室，约平米的四室。

目前所有户型都有售，均价16元/平米。

然后，“撞脸”户型又来了，龙湖的约89平米户型，和中海的约89平米户型又很像，但也有不同之处，中海户型做出了双卫，压缩了厨房面积，龙湖则是做到了U型厨房。

从左至右依次为龙湖天璞约89平米户型、中海南开郡约89平米户型

一定要选的话，个人还是更挺中海户型，厨房小些还能利用装修多“挖”空间，双卫真的能极大缓解家人间的动线冲突。粗俗点说，一家三口住，一个卫生间的话，拉屎都得早起一刻钟进行。

约平米、约平米户型，尺度大了，各方面肯定平衡得更好，比如约平米，南向三面宽、带浴缸的主卧套房、中西双厨分区、大圆餐桌等都有条件实现。

现在，都说海教园刚需化很严重，实地探看下来，沙拉觉得，这说法也对也不对。

对的是，海教园的小户型产品确实更吃香，开发商爱做，市场也更买账，有些项目干脆只推小户型，换取市场份额。

不过，当小户型市场成了红海，也有开发商愿意做出差异化，去研发改善属性更强的产品。肯做改善，其实才是房企对一个板块有信心的标志。

从万起步，到万居住“大跃进”，每个板块都需要有多样化选择，海教园也不例外。

本人在天津上学，工作，生活8余年，现在从事本人天津落户，房产工作，免费为上百位外地家长提供天津落户、买房投资、上学转学政策咨询，帮助上千个家庭成功落户天津，指导数百个客户成功置业天津，希望帮助更多的家庭解决天津落户，买房的难题，不走弯路。现建了一个天津买房交流学习群，欢迎大家联系我（见评论区）进群,共同交流，共同进步，共同置业。

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